매일안전신문 - [칼럼] 상가임대차보호법 개정으로 임대차계약 중도해지 할 수 있어...구체적 요건은

▲법무법인YK 대한변호사협회 등록 이민우 부동산전문변호사

[매일안전신문] 코로나19 재확산으로 인해 정부의 집합 제한 및 금지 조치가 다시 강화됐다. 단계적 일상회복 정책이 시행됨에 따라 자영업자들은 숨통이 트이는 듯 했으나 다시 끝을 알 수 없는 불황 속으로 가라앉는 형국이다.

매출은 뚝 떨어졌지만 여전히 상가임대차계약 기간이 남아있어 임대료 부담이 큰 상황이다. 국토교통부는 이러한 자영업자들을 위해 상가임대차보호법을 개정하여 상가 임대차계약을 중도 해지할 수 있는 길을 열었다.

지난 1월 4일 공포된 상가건물 임대차보호법 개정안에 따르면 정부가 코로나19 등 감염병 예방을 위해 3개월 이상 집합금지나 집합제한 조치를 내린 영향으로 폐업한 경우, 임차인은 임대인에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있다.

계약해지의 효력은 임대인이 해지를 통고받은 지 3개월 후 에 발생한다. 이번 개정을 통해 감염병의 확산과 정부의 방역정책으로 인해 매출과 소득이 급감해 폐업했는데도 불구하고 지속적으로 상가임대료를 내야 하는 상가 임차인의 부담을 줄일 수 있게 됐다.

자영업자들은 이번 개정안을 크게 반기고 있다. 2년 가까이 코로나19 사태가 이어지며 이들이 받은 경제적 타격이 개인이 감당할 수 있는 범위를 넘어서고 있기 때문이다.

실제로 한국자영업자협의회 등이 조사한 바에 따르면 지난해 10월 전국 중소상인과 자영업자, 실내체육시설 사업주 791명 중 50.7%가 임대료를 연체하고 있다고 밝힌 바 있다. 3개월 이상 임대료를 연체해 계약해지를 당할 수 있는 업체도 25%에 달한다.

다만, 임대인들로서는 이번 조치를 마냥 반기기도 어려운 것이 사실이다. 새로운 세입자를 찾지 못하면 건물을 공실로 비워둬야 하고 그로 인한 부담이 증가하기 때문이다.

만약 임차인이 법이 정한 사유와 다른 이유로 계약해지권을 행사한다면 임대인은 임차인에게 소송을 제기하거나 분쟁조정을 신청하여 계약해지의 타당성을 다툴 수 있다. 이 때, 방역조치로 인해 경제사정이 어려웠다는 점을 소명하는 책임은 임차인에게 주어진다.

단순히 정부의 집합제한이나 금지조치를 3개월 이상 받았다고 해서 무조건 계약해지권이 인정되는 것은 아니다. 그러한 조치가 취해지기 전 매출과 이후 매출을 객관적으로 비교해 경제사정의 중대한 변동이 있었음을 인정 받아야 한다. 이러한 자료를 제대로 못한다면 임대차 계약 해지권의 행사가 거부 당할 수 있다.

/이민우 부동산전문변호사

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