매일안전신문 - 국토부, 부모·자식 등 특수관계 직거래 대상으로 고강도 세금탈루 여부 기획조사

9월 전국 아파트 거래 17.8%, 중개업소 거치지 않은 직거래
국토부, 편법증여나 세금 회피 목적일 가능성 높다고 판단
“부동산 거래 실종으로 직거래 비율 높아 보일 뿐”지적도

▲ 최근 공인중개사를 거치지 않고 직거래 방식의 부동산 거래가 늘자 정부가 고강도 기획조사에 나섰다. /매일안전신문DB

[매일안전신문=신윤희 기자] #1. A씨는 시세가 31억원인 아파트를 아들에게 9억원이나 낮춰 22억원에 파는 계약을 했다. 부동산중개업소를 거치지 않고 직접 거래하는 방식으로다. 그는 선금으로 1억원을 받는 형식을 취했다. 이어 자신이 아들의 아파트에 전세로 들어가는 계약을 했다. 21억원의 전세계약이다. 1억원마저도 A씨는 아들에게 돌려줬다. 아들은 자기 돈은 거의 들이지 않은채 31억짜리 집을 보유하게 된 셈이다.

#2. 법인 대표인 B씨는 시세 24억원인 법인 소유 아파트를 직거래 방식으로 사들였다. 시세보다 8억원 낮은 16억원에 매수했다.

 A씨는 양도소득세를, 아들은 증여세를 탈루했을 가능성이 크다. B씨는 22억원이 아니라 31억원에 대한 양도세를 물 수 있다. 법인도 법인세 탈루 의혹이 짙다. 

 최근 공인중개사를 거치지 않고 직거래 방식의 부동산 거래가 늘자 정부가 고강도 기획조사에 나섰다. 편법증여나 명의신탁 등이 의심되는 불법 거래행위를 집중 단속하겠다는 취지다.

 17일 국토교통부에 따르면 최근 전국 아파트 거래에서 직거래가 차지하는 비율이 빠르게 늘고 있다.

 전국적으로 지난 9월 이뤄진 아파트 거래 중 3306건, 비율로 17.8%가 직거래 방식이었다. 직거래 비율은 지난해 9월 8.4%에서 12월 16.4%, 지난 3월 13.2%, 6월 13.7%로 증가추세다. 올 9월 서울에서 이뤄진 부동산거래 124건도 직거래로, 전체 거래의 17.4%에 달했다.

 부동산업계에서는 최근 보유세 부담에 자녀나 지인에게 시세보다 낮게 파는 사례가 많은 것으로 보고 있다. 최근 부동산 하락 상황을 틈타 몇억씩 낮은 가격에 사실상 증여하는 셈이다. 대체로 시세의 70~80% 밑으로 거래하는 경우 세무당국의 조사 대상에 오르는 것으로 알려져 있다.

▲아파트 직거래 건수와 비율. /국토교통부

 정부는 부보와 자식, 법인과 대표처럼 특수관계인 간 증여세 등 세금을 회피할 목적으로 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격에 직거래하는 것으로 보고 있다.

 국토부는 이에 전국 아파트 거래 중 2021년 1월부터 지난 6월까지 신고된 부동산 직거래를 대상으로 기획조사를 나서기로 했다. 특히 특수관계인 간 이상 고·저가 직거래를 집중적으로 점검할 계획이다.

 총 3차에 걸쳐 단계별로 시행될 조사를 통해 편법증여, 명의신탁 등 위법의심 행위에 대해서는 국세청·경찰청·지자체 등 관계기관에 통보해 엄중 조치할 방침이다.

 국토부는 연간 100만여 건에 이르는 주택 거래신고 내용을 상시 모니터링하면서 부동산 이상 거래를 분석해 불법행위가 의심되는 직거래 사례에 대해서는 직접 실거래조사를 하거나 지자체와 협업해 조사하고 있다고 밝혔다.

 일각에서는 부동산을 문재인정부의 취등록세와 양도소득세, 보유세 강화와 각종 규제로 사지도 팔지도 못하도록 꽁꽁 묶어두면서 거래 자체가 실종되다보니 직거래 비율이 높은 것처럼 보이는 착시현상이라고 지적한다. 

 실제로 전국 부동산 직거래 건수는 2021년 3월 7180건→6월 5367건→9월 4474건→12월 4829건→올 3월 4247건→6월 3706건→9월 3306건으로 오히려 줄어드는 추세다. 

 같은 기간에 서울에서도 276건→223건→185건→162건→153건→124건→124건의 직거래가 이뤄졌다. 하지만 직거래 비율은 6.7%→5.6%→5.2%→12.2%→13.3%→10.3%→17.4%로 늘어났다.

 남영우 토지정책관은 “모든 고·저가 직거래를 불법 거래라고 단정할 수는 없으나, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래되는 경우 편법증여나 명의신탁의 수단으로 활용되었을 가능성이 있다”면서, “거래 침체 속에서 시세를 왜곡해 시장 불안을 초래하는 등 부작용도 우려된다는 점에서, 이번 조사를 통해 위법행위가 적발될 경우 엄중 조치하여 투명한 거래질서를 확립해나가겠다”라고 말했다.

 

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