매일안전신문 - [칼럼] 부동산 등기 둘러싼 갈등, 소유권이전등기·말소 청구소송으로 대응할 수 있어...

▲송인규 변호사

'부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법'이 8월 4일 종료된다. 특별조치법은 미등기거나 등기부상 소유자와 실제 권리관계가 일치하지 않는 토지나 건물에 대해 실소유자가 간편한 절차로 등기할 수 있도록 돕는 법이다.

당초 유효기간을 2년으로 정한 한시법이지만 변호사업계에선 부동산 소유권 이전 등기 등에 관한 특별조치법의 효력을 연장해줄 것을 촉구하고 나섰다. 그만큼 소유권 이전 등기 업무 권리 구제를 희망하는 이들이 많다는 의미다.

부동산 소유자가 변동되면 이를 부동산등기부에 등기해야 한다. 소유권이전등기는 법률행위를 원인으로 하는 것과 법률규정에 의한 것으로 구분되며, 등기해야 효력이 발생한다. 소유권이전등기는 매매, 증여, 사인증여, 재산분할, 양도담보, 교환, 계약의 해제, 현물출자, 대물변제, 공익사업법에 의한 토지 등의 수용, 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화자산의 양도 등의 설정, 상속, 판결, 경매 등을 원인으로 이뤄진다.

부동산 소유권이전 등기는 매매 계약을 체결하고 잔금을 납부한 후 관련 서류를 수령한 날로부터 60일 안에 신청해야 한다. 문제는 매수인이 대금을 모두 지급했음에도 매도인이 소유권을 이전하지 않으면서 발생한다.

등기는 권리자와 의무자 또는 대리인의 공동 신청이 원칙이나, 의무자가 이에 협조하지 않을 경우 소유권이전등기청구소송이나 소유권이전등기말소청구소송을 통해 권리자가 단독으로 등기할 수 있다.

공동상속인이 은닉한 재산이나 명의 신탁자에게 신탁된 부동산을 되찾아 기존 등기에 대응하는 실체관계가 없다면 소유권이전등기말소청구소송을 통해 해당 등기사항을 법률적으로 제거해야 한다. 등기가 유효하기 위해선 부동산의 존재', '등기명의인의 실존', '유효한 물권행위' 3가지 요건을 모두 갖춰야 한다. 이 중 한 가지라도 불부합할 경우 무효다.

그러므로 소장을 작성하는 과정에서 목적물이 원고 소유임을 증명해야 한다. 소유권이전등기말소청구소송을 진행하고자 할 때는 매매 계약서와 매매 대금 영수증, 통장 거래 내역서, 등기사항 증명서, 대화 내역, 녹취록 등 객관적 근거자료를 갖춰 피고에게 등기가 모두 완료된 상태이며 원인이 무효임을 입증해야 한다.

무엇보다 부동산 소유권이전등기말소청구소송에는 10년이라는 소멸시효가 존재한다. 문제를 인지했더라도 기간을 놓치면 손쓸 수 없는 상황이 벌어진다. 우리 주변에서 이런 상황을 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 만큼 신속한 준비가 필요하다.

소유권이전등기를 둘러싼 갈등은 주택 매매 외에도 상속·증여 등 여러 상황에서 발생할 수 있다. 등기부와 대장이 이원화되어 등기 관련 정확한 법률적 조력이 필요하다면 관련 경험이 풍부한 부동산변호사의 도움을 받길 권한다.

/법무법인 정원 송인규 부동산변호사

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