매일안전신문 - [칼럼] 요동치는 집값에 보증금· 상속세 등 부동산 법률 분쟁↑ 사안별 적합한 대응 必

▲윤한철 변호사

부동산 시장에 한기가 찾아든 가운데 그 여파가 심상치 않다. 전 세계적인 집값 하락, 금리 인상 등 여러 이유로 부동산 시장, 경기 침체가 장기화 될 것으로 보는 의견이 늘어나고 있다.

이러한 이유로 대출을 받아 부동산 투기를 했던 젊은 층의 고충이 커지고 있으며, 전세 사기, 보증금 반환 문제가 증가하고 있다.

또한 최근 몇 년간은 미성년자 이름으로 주택을 매수하는 현상도 큰 폭으로 늘어났다. 증여, 상속을 통해 세금을 피하는 방법 중 하나로 택했을 가능성이 있으나, 정부가 이를 주시하고 있어 법률 위반 사항은 없는지 꼼꼼히 살펴야 한다.

주택 임대, 상속, 증여 등 부동산과 관련한 문제로 상담을 요청하는 건수가 부쩍 증가했다. 부동산 시장이 흔들리는 만큼 법률 분쟁이 증가하는 바. 본인이 처한 상황을 객관적으로 분석하고, 필요하다면 신속한 법률 자문을 받거나 소송을 진행하여 합리적인 대책을 마련해야 한다.

◆ 집값 하락에 보증금 반환 문제↑ 예방적 조치 없었다면 신속한 소송 진행해야

국토교통부 공개 자료에 따르면 전국 연립 및 다세대주택의 올해 6-8월 기준 전세가율은 83.1 퍼센트를 기록했다. 전세가율이 80 퍼센트 이상이면 전세 보증금을 되돌려 받기 어려운 이른바 ‘깡통 전세’ 문제가 생긴다.

깡통 전세로 인해 보증금 반환을 받지 못해 피해를 입는 세입자가 증가하고 있는 바. 전세 계약 전 사전적 대응을 주목할 필요가 있다. 우선 세입자는 정부에서 운영하는 보험제도인 전세보증금반환보증 보험을 가입하는 방법을 고려할 수 있다.

전세보증금반환보증은 주택도시보증공사(HUG), 주택 금융 공사 등에서 제공하는 보험으로 계약이 종료 된 후 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 대신 세입자에게 반환한 후 이를 집주인에게 회수하는 방식의 보험이다. 기관의 자료에 의하면 보증 사고액은 2022년 7월 4천 3백여 억 원으로 집계 됐다.

더불어 세입자는 가능한 한 빠른 시일 내에 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 한다. 대항력을 확보하면 집이 경매에 넘어갔을 때 비교적 우선 순위가 될 수 있다.

관련해 정부는 은행이 주택담보대출을 해줄 때 임대차 확정일자 부여 현황을 확인하고, 신청이 있으면 임차인 전세보증금까지 감안하도록 하는 방안을 내세워 임차인 권리를 강화하도록 할 계획이다.

은행이 임대차 확정일자를 확인할 수 있으면, 세입자는 근저당이 없다는 이유로 집이 경매에 넘어갔을 때 전세보증금에 대한 권리까지 후순위로 밀리게 되는 것을 어느 정도 예방할 수 있을 것이다.

.만약 전세 계약 전후 조치를 취하지 못했다면 전세보증금반환청구소송을 진행하여 피해를 최소화하는 것이 중요하다.

◆주요 분쟁 요인 ‘부동산 상속, 증여’ 시에도 주의할 것

또 잦은 부동산 분쟁은 부동산 상속, 증여가 있다. 이때는 부동산 재산분할 방법, 상속세와 양도소득세 등 세금과 관련한 개정 법률을 꼼꼼히 확인해야 한다.

상속받은 재산 가액은 상속개시 당시 시가로 평가하므로 상속가액이 많으면 세금 부과 비율은 점점 높아진다. 국세청에서는 세금 회피를 막기 위한 엄격한 과세 방침을 두고 있는 바. 세금 산정 방식, 신고 기한 등을 복합적으로 고려하는 것이 중요하겠다.

이처럼 부동산 시세를 예측할 수 없는 가운데 보증금반환 문제, 임대차 계약, 상속세 증여세 세금 문제, 명도 소송까지 다양한 부동산 분쟁이 발생하고 있다. 큰 금액이 오가는 만큼 실질적인 손해를 막기 위해 가능한 한 문제가 발생한 초기 혹은 분쟁 발생 여지가 있는 사안에서 예방적 조치로 법률 자문을 받는 것이 좋겠다.

/청주 윤한철 부동산전문변호사

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