매일안전신문 - [칼럼] 임대차계약 갱신 청구권 거절로 임차인 손해 발생 시 배상 책임은

▲이응주 변호사

수원시의 한 아파트에 사는 세입자 A씨. 2020년 6월 집주인 B씨와 전세보증금 5억원으로 전세계약을 체결했다. 2년이 지난 후 A씨는 전세계약 종료 전에 임대차 계약 갱신 청구권을 행사했다.

하지만 B씨는 이직으로 인해 실거주를 해야 한다면서 A씨의 계약갱신 요구를 거부했다. 결국 A씨는 울며 겨자 먹기로 부랴부랴 돈을 빌려 이사를 해야 했다.

그런데 나중에 알고보니 집주인 B씨는 실거주를 한 것이 아니었고 전세보증금 6억 5000만원으로 올려 C씨에게 아파트를 임대했다. 뒤늦게 사실을 안 A씨는 B씨를 상대로 손해배상 청구를 하려는데 과연 가능할까.

현재 개정된 주택임대차보호법에 의하면 임차인은 계약이 끝나기 2~6개월 사이 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 되어 있다. 단, 임대인이 목적 주택에 실거주하려는 경우에는 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있으며 정당한 사유가 존재하는 경우에도 갱신 요구를 거절할 수 있다.

여기서 정당한 사유라는 것은 다음과 같은 경우다.

▲임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체했을 때가 있다. 차임액이라는 것은 연달아 2개월 금액을 연체한 것이 아니라 전후 합하여 2번의 연체금액이 있는 것을 의미한다. 예를 들어 1월분 임대료를 연체한 뒤 2월분, 3월분의 임대료는 냈지만 4월분 임대료를 내지 않았다면 이를 2기 차임연체가 발생한 것으로 본다.

▲임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 ▲임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있다. 예를 들어 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가한 정도로 인테리어 공사를 한 것이다.

그러나 이런 사유가 임대인의 실거주로 인해 어쩔 수 없이 계약갱신요구권이 거절당했다면 임차인은 억울한 마음이 들 수밖에 없는 건 사실이다.

만약 집주인이 실거주를 이유로 갱신청구권을 거절하고 다른 세입자를 들였다면 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 이를 위해서는 임대인이 실거주를 하지 않는다는 걸 입증해야 한다.

가장 쉬운 방법은 해당 아파트 단지의 임대차 매물들을 지속해서 확인해보는 방법이다. 만약 내가 살던 동호수의 임대차 매물이 올라왔다가 사라졌다면 임대차 계약이 체결됐다고 추정해 볼 수 있다.

이외에도 동사무소를 방문하여 전입세대 열람 또는 확정일자 부여일을 확인해보는 것도 한 방법이 될 수 있다. 개정된 ‘임대차보호법’ 시행령 제6조에서는 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 임대차 계약의 임차인이었던 사람은 해당 임대차 목적물의 임대차 계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있다.

/이응주 수원부동산전문변호사

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