매일안전신문 - [칼럼] 상가임대차보호법, 권리금 회수 기회를 보호 받으려면?

▲상가변호사 닷컴 김재윤 변호사

[매일안전신문] 과거에는 임대인의 방해 행위로 임차인이 권리금을 회수하지 못하여도 법의 제재가 없었기에 구제받을 길이 없었다. 2015년 상가건물 임대차보호법 개정안을 통해 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 권리를 보장받을 수 있게 됐다.

부산광역시에서 2010년부터 골프연습장을 운영하던 상가임차인 K는 5년 차 계약이 만료되는 2015년경 건물주(임대인) L로부터 임대차계약 해지 통보를 받았다.

해당 임차인은 상가임대차보호법상 갱신요청 기간이 5년이었기에 더 이상 갱신을 요청할 수 있는 법적 권리가 없어서 권리금을 회수하기로 결정했지만 건물주는 건물 노후화로 인해 대수선 공사 계획이 있음을 밝혔다. 또한 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절했고 권리금에 대한 보상 일체 없이 건물 퇴거를 요구했다.

2015년 9월, 임차인은 건물주를 상대로 권리금손해배상청구소송을 제기했으나 재판부는 1심, 2심 모두 임차인의 전부 패소를 판결했다. 재판부가 밝힌 임차인의 패소 이유는 ‘계약갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인의 경우에는 권리금회수 기회가 보호되지 않는다는 점’과 ‘신규임차인 주선을 소홀히 했다는 점’이었다. 결국 임차인은 대법원(제3심)의 판단을 받아보기로 하고 상고했다.

결과적으로 임차인은 1, 2심 판결을 모두 뒤집고 대법원에서 권리금 손해를 인정을 수 있었다.

2020년 12월 10일, 대법원은 임차인에게 패소 판결했던 원심 판결에 대해 잘못이 있다고 판단했고 원심 판결 중 임차인 패소 부분을 파기하고, 사건을 부산지방법원으로 환송해 다시 판결하도록 했다. 2021년 7월경 ‘건물주는 임차인에게 1억 원을 지급하기로 한다.’는 조정이 성립되어 종결됐다.

1, 2심 판결을 분석한 결과 1심에서는 당시 임차인이 계약갱신을 요구 할 수 있는 기간이 지났다는 이유로 패소 판결을 했고, 2심에서는 상가임대차법상 권리금 회수 기회가 보호된다 하더라도 임차인이 건물주에게 신규임차인을 주선하는 과정이 충분치 않았다는 이유로 패소 판결을 했다. 그러나 권리금소송은 적게는 임대차계약이 종료되기 수개월 전부터 계약 종료 시까지 누가 어떻게 잘 대처했는지에 따라 판결 결과가 달라질 수 있다. 따라서 1, 2심의 판결 과정 속에서 법리를 오해하거나 잘못 해석했다고 볼 만한 사정이 충분했기에 항소 및 상고(대법원)를 통해 바로잡을 수 있다고 판단했고 최종적으로 대법원에서 승소할 수 있었다.

상가임차인이 권리금소송에서 승소하기 위해서는 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하고, 임대인에게 법률 요건에 맞도록 신규임차인을 주선한 후 진행 과정을 통해 건물주로부터 정당한 사유 없이 권리금회수를 방해 받아 권리금손해가 발생했음을 입증해야 한다.

그러나 예외적으로 임차인이 신규임차인 주선을 소홀히 했거나 주선하지 않았더라도 건물주가 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 상가임차인은 상가임대차보호법 상 권리금회수 기회를 보호받아 권리금소송에서 승소할 수 있다.

단, 건물주가 거절 의사를 확정적으로 표시했는지를 인정받기 위해서는, 건물주가 단순히 1~2회 신규임대차계약 체결을 거절한 것으로는 부족하며 더욱 까다롭고 높은 수준의 증거 확보가 필요하다. 권리금회수 과정 중 임차인 측의 대응이 부족하거나 잘못된 조치를 할 경우 여전히 패소확률이 높기 때문에 보다 전문적인 대응이 필요하다. 

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