매일안전신문 - 법인과 갭투자 등 겨냥한 6·17부동산대책 궁금증 문답풀이

[매일안전신문] 정부가 17일 21번째 부동산 규제를 내놓았다. 비규제지역을 중심으로 한 ‘풍선효과’를 차단하기 위해 수도권과 대전·청주 대부분을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다. 개발호재로 땅값 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 갭투자를 차단하기 위해서 규제지역의 주택담보대출 실수요 요건과 전세자금대출 규제를 강화하기로 했다. 주택 매매·임대사업자들이 주택담보대출을 활용한 활용해 투자하는 것을 막기 위해 과세체계를 정비하기로 했다. 이번 ‘6·17부동산대책’의 궁금증을 문답풀이식으로 알아본다.

-부동산 시장이 어느 정도 과열돼 있길래 21번째 대책이 나왔나.

“지난해 12·16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 한국감정원 시세 조사에 따르면 6월 이후 10주만에 서울 강남 집값이 상승전환 한 데다가 수도권 및 지방 일부지역은 과열이 지속되고 있다. 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황이다. 자금 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준이다. 시중에 그만큼 유동자금이 풍부하다는 뜻이다. 그런 수요들이 부동산으로 몰리고 있는 것으로 보인다.”

-이번에 지정한 규제 효력은 언제부터 생기나.

“관보에 게시되는 19일부터 바로 효력이 생긴다.”

-8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

“투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 지역은 관보 게시일인 19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용된다. 투기과열지구는 서울 전 지역, 경기 과천,성남분당,광명, 하남,수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2,인천 연수, 남동, 서, 대전 동, 중, 서, 유성, 대구 수성, 세종이다. 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지‧기흥,수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 군포, 안성, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 평택, 광주, 양주, 의정부, 인천 중,동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서, 대전 동, 중, 서, 유성, 대덕, 세종, 청주다. 이번에 새로 지정된 투기과열지구와 조정대상지역에서 19일 이후 분양권을 취득한 경우 소유권이전등기시까지 전매가 불가능하다. 기존 거래 가능한 분양권을 보유 중이라면 투기과열지구에서 1차례에 한해 전매가 허용되고 조정대상지역에서 전매제한은 적용되지 않는다.”

-토지거래허가구역을 묶이면 어떻게 되나.

“국제교류복합지구(SID)로 개발중인 서울 송파‧강남구가 허가구역으로 묶이면 허가대상 면적(주거용 18㎡, 상업용 20㎡ 등)을 초과하는 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용해야 하는 의무가 생긴다. 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하고 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지된다.”

-재건축 아파트의 경우 2년 거주 요건은 어떤 사업에 적용되고, 조건을 충족하지 못하면.

“거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용되므로, 이미 조합원 지위를 획득했다면 상관없다. 적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원은 감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받는다.”

-조합원 분양신청을 받기 위한 2년 이상 거주 요건은.

“분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주해야 가능하다. 반드시 연속해서 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간을 합쳐 총 2년 이상이면 분양 신청이 가능하다.”

-법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 예외 없이 적용되는지.

“현재도 주택 매매·임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용한다. 이번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택·미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율에서 제외된다.”

-일반 주택담보대출(주담대) 전입‧처분요건이 강화됐는데 신규주택에 실거주해야 하는 기한인 ‘6개월’ 산정하는 시점은.

“주택담보대출 실행일로부터 6개월을 말한다. 단, 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다”

-주담대 전입‧처분요건 강화 규제 시행일은.

“행정지도를 거쳐 다음달 1일부터 시행항 예정이다. 이달 30일까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 하고 계약금을 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등한테는 기존 규정이 적용된다.”

-가계약을 한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지.

“가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않는다.”

-6개월 이내 신규주택에 전입신고를 하지 않으면.

“대출약정 위반으로 기한 이익이 상실되어 대출 상환을 해야 한다. 차주는 향후 3년간 주택관련 대출이 제한된다.”

-주담대를 받는 모든 경우에 적용되는지.

“이번 대책을 통해 강화되는 처분‧전입 요건은 주택구입목적의 주택담보대출을 받는 경우에만 적용되고 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않는다.”

-보금자리론 전입·실거주요건 강화 시행일은.

“마찬가지로 다음달 1일 시해 예정이다.”

-전입 및 실거주요건의 확인 방법은.

“차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행에 제출해야 한다.” /김혜연 기자

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