매일안전신문 - [변호사 칼럼] 김포시 구도심 재개발 본격화...재개발·재건축 대응 전략은?

[매일안전신문] 김포시가 지난 3월, 2035년을 목표로 하는 '도시·주거환경정비 기본계획안'을 마련해 시의회에 제출했다. 이번 계획안에는 통진, 양촌, 고촌, 월곶, 대곶, 하성 등 김포 내 6개 읍·면 구도심의 재개발 사업 밑그림이 담겼다. 시는 5월 도시계획위원회 심의와 국토교통부 보고를 거쳐, 올 하반기 최종 기본계획을 고시할 예정이다.

이처럼 구도심 구역별 재개발 사업이 구체적인 윤곽을 드러내면서, 해당 지역에서 평생 터전을 일궈온 고령층 주민과 영세 상인, 현금청산자들의 시름도 깊어지고 있다. 화려한 재개발 이면에, 원주민들이 제시받는 보상 금액이 주변 시세나 기대치에 터무니없이 낮게 책정되는 이른바 '주거 역전' 현상이 우려되기 때문이다.

가장 경계해야 할 것은 ‘보상금 액수가 적으니 일단 무작정 버티고 보자’는 식의 대응이다. 조합의 압박에 맞서 단순히 감정적으로 거부하거나 침묵한다고 해서 보상금이 알아서 증액되지는 않는다.

우리 헌법 제23조 제3항은 ‘공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다’고 규정하고 있다. 정당한 토지보상금이 산정되지 않는 것은 명백한 재산권 침해다. 따라서 보상 산정 과정의 절차와 적정성을 면밀히 검토해 합리적인 '증액소송 전략'을 세우는 것이 권리 보호의 핵심이다.

문제는 부동산 및 토지 감정평가에 대한 전문 지식이 부족한 개인이 거대 조합을 상대로 홀로 보상금 증액 절차를 밟는 것이 현실적으로 매우 어렵다는 점이다.

통상적인 보상금 증액은 △수용재결 △이의재결 △행정소송의 3단계를 거치며, 각 단계마다 '감정평가 결과'가 절대적인 기준이 된다. 따라서 사업 초기부터 관련 법률 전문가와 함께 감정평가서를 해부하듯 분석해야 한다.

이에 대해 해당 구역의 재개발·재건축 가능성, 인근 시세, 건물의 미래 가치가 정당하게 반영되었는지(가치 반영 여부), 토지 사용이나 수익에 장애가 되는 물건(지장물)에 대한 보상이 빠짐없이 포함되었는지(지장물 누락 여부), 소상공인의 경우 영업이익, 휴업 손실, 시설 이전비 등 세부 항목이 현실적으로 산정되었는지(영업권 평가) 확인하는 것이 우선이다.

위 세 가지를 미처 확인하지 못하고, 부실한 대응을 한다면 조합의 압박 속에 피로도만 높아지고, 제때 권리를 행사하지 못해 억대의 금전적 손실을 감수해야 할 수도 있다.

김포지역 재개발·재건축 사업의 지연은 조합원들의 금융 비용 증가로 직결되는 만큼, 정당한 보상을 통한 원만한 합의 도출이 원주민과 조합 모두가 상생하는 길이다.

보상금을 더 받기 위해 무조건 버티는 나홀로 전략은 돈이 얽혀 있는 만큼 감정 싸움으로 번지기 쉽다. 소송에 드는 기간과 비용보다 훨씬 더 치명적인 민·형사상 분쟁을 유발할 수 있어 변호사의 조력을 통해 정당한 재산권을 지켜내야 한다.

/법무법인 혜안 김포 분사무소 신동호 대표 변호사

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