매일안전신문 - [칼럼] ′임대차 3법 개선′ 본격화...계약갱신청구권 만료 관련 법적 분쟁 대처해야

▲ 도현택 변호사

정부가 시행 2년을 맞는 '임대차 3법' 개선안 마련에 착수했다. 국토교통부와 법무부는 지난달 주택임대차 제도개선 태스크포스(TF) 착수 회의를 열고 공동 연구용역과 전문가 의견 수렴에 나섰다.

지난 2020년 7월 30일 국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 ▲계약갱신청구권 ▲전월세상한제 ▲전월세신고제 3가지를 핵심으로 한다. 임차인의 주거 안정을 더 오랫동안 보장하기 위해 마련된 계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 2년 동안 보장되던 임차인의 거주기간을 1회 연장신청을 통해 2년, 즉 최대 4년 동안 보장해주는 제도다.

올해 계약갱신청구권의 요구권 기간이 만료됨에 따라 주택시장에 큰 혼동이 발생할 것으로 예상된다.

2020년 7월에 갱신요구권을 사용한 세입자들의 계약만료가 돌아온 가운데 전세 계약 연장이 보장되지 않기 때문에 신규 임차인과의 계약, 전세금 인상 등을 둘러싼 분쟁이 급증할 수밖에 어 선제적 대응이 필요한 실정이다.

계약 만료 후 임차인이 곧장 집을 비워주면 아무런 문제가 없지만 이후에도 집에서 계속 거주하거나 일정 기간 이상 월세를 연체했다면 이는 엄연한 불법점유다. 임대차계약상 임대인의 권리를 침해당했다면 명도소송을 통해 상황을 해결할 수 있다.

이때 주의점은 명도소송은 임차인과 임대인 간의 계약이 종료된 상황에서 가능하다는 것이다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이다.

이에 이미 4년 이상 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있다. 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있는 만큼 임대인은 임차인에게 직접적인 계약 해지 통보를 하는 것이 안전하다.

명도소송의 주요 쟁점은 임차인이 계약갱신청구권을 행사했는지, 임대인이 실거주 등을 이유로 계약갱신거절 통보를 명확히 했는지다. 향후 분쟁의 소지가 있다면 정상적인 임대차 관계 해지를 증명하기 위해 세입자와 주고받은 문자메시지나 통화녹음, 이메일 등을 확보해두는 것이 좋다. 명도소송은 최소 수개월에서 길게는 1년 이상의 기간이 소요되는 만큼 부동산전문변호사의 조언을 받아 신속하게 문제를 해결하길 권한다. / 도현택 세종부동산전문변호사

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