매일안전신문 - [심층진단]아파트값 하락에 ＂부동산 시장 안정＂ Vs “하락할 일만 남았다? 그 반대”

▲최근 부동산 시장이 하락세를 보이면서 안정기에 들었다는 평가가 나온다. 일부에서는 일시적은 현상일 뿐이라는 지적도 있다./연합뉴스

[매일안전신문=신윤희 기자] 문재인정부가 최대 실정인 부동산 시장 안정에 성공할 것일까. 각종 규제 속에서 일시적인 침체일 뿐일까. 

 지난해 말부터 상승세가 크게 둔화한 부동산 시장이 연초에도 숨죽여 있다. 정부에서는 부동산 시장이 하향 안정세를 유지하고 있다고 판단한듯하다. 대통령과 경제부총리가 잇달아 자신감을 내비치고 있다. 취등록세, 보유세, 양도소득세 강화에 LTV, DSR, 주택담보대출 총량 억제 등 각종 규제와 임대차3법 등에 결국 시장이 두 손 들 것일까.

 ◆경기 아파트값 하락 안양 동안, 수원 영통·권선, 광명으로 확산

 16일 KB부동산의 주간KB주택시장동향(10일 기준) 자료에 따르면 서울 아파트값 상승률은 전주 0.05%에서 0.03%로 0.02%포인트 하락했다. 지난달 6일 0.10% 이후 줄곧 0.0%대 수준으로 거의 보합(0%) 상태까지 내려왔다. 12월27일 0.07%→1월3일 0.05%→10일 0.03%로 상승세가 눈에 띄게 둔화했다.

 서울에서는 강북구(0.09%), 강서구(0.08%), 동대문구(0.06%), 마포구(0.06%), 금천구(0.06%) 정도만 약간 상승했고, 대부분 0.00%에 가까운 보합세를 보였다.

 경기도 아파트값 상승률도 지난달 20일 0.10%로 내려온 뒤 12월27일 0.07%, 1월3일 0.03%, 10일 0.03%로 0.0%대로 내려앉았다. 

 경기도에서는 안양 동안구(-0.25%), 수원 영통구(-0.05%), 수원 권선구(-0.04%), 광명(-0.03%), 화성(-0.03%), 고양 일산서구(-0.02%), 구리(-0.02%) 등처럼 아파트값이 하락한 지역이 다수 있다. 인천에서는 매매상승률이 0.09%, 전세상승률이 0.06% 낮은 상승을 보였다.

 서울의 아파트 매수우위지수는 매도자 관심이 높은 비중을 보인 53.2를 기록했다. 매수우위지수는 매수가 많으면 100 이상을, 매도자가 많으면 100 아래를 보인다. 현재 서울 부동산 시장에서는 매수자 관심보다 매도자 문의가 많다는 뜻이다.

 서울의 전세가격 상승률은 0.06%에 그쳤다. 전주 0.08%에서 0.02%포인트 낮아진 것이다. 강북구(0.26%), 성동구(0.25%), 영등포구(0.23%), 관악구(0.13%), 도봉구(0.11%) 정도만 상대적으로 조금 상승했고, 대부분 0%대 낮은 상승을 보였다. 성북구(-0.10%)와 동작구(-0.04%)에서는 하락 흐름이 나타났다.

 경기도 아파트 전세가격도 전주 대비 0.00% 보합을 보였다. 인천(0.06%)은 지난주 변동률(0.05%)과 비슷했다. 경기도에서는 파주(0.29%), 광주(0.21%), 안성(0.16%), 수원 팔달구(0.15%) 등은 조금 상승했고 안양 동안구(-0.7%), 광명(-0.15%), 의왕(-0.11%), 구리(-0.1%), 김포(-0.07%), 수원 영통구(-0.05%), 군포(-0.03%) 등은 하락했다.  

▲지역별 아파트매매가격 주간변동률. /KB부동산

 ◆문 대통령, “하락세를 확고한 하향 안정세로 이끌겠다” 

 문 대통령은 지난 3일 신년사를 통해 부동산 시장에 대해 ‘하락세’라고 평가했다. “다음 정부에까지 어려움이 넘어가지 않도록 할 것”이라며 자신감을 보이기도 했다.

 문 대통령은 “마지막까지 주거 안정을 위해 전력을 기울이겠다”면서 “최근 주택 가격 하락세를 확고한 하향 안정세로 이어가면서, 실수요자들을 위한 주택공급에 속도를 내겠다”고 말했다.

 곧이어 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난 5일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 “최근 주택매매시장은 지역과 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙은 모습”이라고 진단했다. 그는 “서울, 수도권, 전국으로 매수심리 위축이 연쇄 확산되고 가격 하락 지방자치단체 수도 지난해 11월 첫째 주 6개에서 12월 넷째 주 30개까지 확대되고 있다”면서 “서울은 은평, 강북, 도봉 등 3개 구의 가격이 하락한 데 이어 전체 자치구의 76%가 하라 경계점 이내로 진입했다”고 말했다.

 최근 언론보도도 집값 하락을 보여주는 사례들이 잇달아 소개하고 있다. 지난 14일 한국부동산원이 공개한 지난해 11월 전국의 아파트의 실거래가 지수는 서울 179.9로 전월 대비 0.79% 하락했다. 경기도에서도 0.11% 하락했다. 

 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡는 지난해 10월 22층이 최고 26억2000만원에 거래됐으나 지난 2일 5층이 25억원에 팔렸다. 지난해 11월 16층이 24억5000만원에 거래되기도 했다.

 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 연합뉴스와 인터뷰에서 “지난해 대출규제에 금리까지 오르면서 소위 ‘영끌·빚투’에 나섰던 젊은층 수요자들이 관망세로 돌아서면서 거래절벽이 심화된 결과”라며 “상반기까지 숨고르기 보다는 다소 큰 폭의 가격 조정이 예상된다”고 말했다. 

▲서울 아파트 매수우위지수 변화 추이. /KB부동산 자료 가공

 ◆일부 전문가, “하락할 일만 남았다? 그 반대로 본다” 

 부동산 시장이 하향세 내지 안정세에 접어들었다는 정부와 많은 전문가들의 평가와 다른 시각도 있다. 정부가 각종 규제로 눌러 놓은 것일 뿐이라서 약발이 오래가지 못할 것이라는 지적이 나온다. 특히 문재인정부에서 주택공급이 충분하게 이뤄지지 않은 탓에 부동산 시장이 언제든지 요동칠 수 있다는 것이다.

 최근 이재명 더불어민주당 대선후보가 현정부 기조와 달리 층수 규제와 일부 세제 완화와 더불어 공급 정책을 강조하는 것도 이런 판단에서로 보인다. 문재인정부 3년6개월 동안 부동산정책을 지휘한 김현미 국토교통부 장관은 기회 있을 때마다 “주택공급이 충분하다”는 말을 되풀이했다.  

 도시와공간의 곽창석 대표와 곽병찬 리얼피에셋 대표 등 일부 전문가는 각종 규제에 따른 부동산 시장 하락이 바닥을 친 상황이라고 진단한다. 특히 곽 대표는 부동산 시장을  참가자(주택 수요자)들이 빙글빙글 돌 때 의자(주택)를 하나씩 빼는 “의자빼기 게임”으로 정의하고 “지금은 정부가 의자게임을 중단시켜 놓은 상태”라고 본다.

 곽 대표는 “정부가 대출도 중단시키고 전세도 (임대차3법으로) 못움직이게 해놓았다. (전세금을) 5%만 올리고 계약갱신권을 청구할 수 있도록 해뒀다”면서 “의자게임이 계속 중단될 것인가. 계속 대출이 중단되고 전세입자는 5%만 올려주고 게임에 참가하지 않을건가”라고 반문한다.

 곽 대표에 따르면 정부의 강력한 부동산 규제는 3∼6개월 지속하다가 약발이 떨어지기 일쑤다. 그는 “매수위위지수는 과거 굵직굵직 대책이 나왔을 때 3~6개월 지나 딸어지는 추세가 끝나고 반등하는 흐름이었다. 2018년 9·13대책 때 6,7개월, 2019년 12·16대책은 5개월 정도 지속된 것 같다”고 분석했다.

 서울에선 매도우위지수가 지난해 9월27일 102.0 이후 줄곧 100아래를 밑돌았다. 지난달 20일 50.0까지 떨어졌으나 27일 50.5, 지난 3일 55.3, 10일 53.2로 반등하는 모양새다.

 곽 대표는 “집값이 계속 떨어지려면 매물이 계속 나와 증가해야 한다. 12월말 매물량 증가가 멈춰서 있다. 거기에 전세수급지수가 반전하고 대출잔고는 줄었다”면서 “(임대차3법이 도입된 2020년 8월에서 2년이 지나는) 오는 8월이 되면 갱신권을 청구하지 못한다. 그러면 (전세를 알아보려고) 5,6개월 전부터 움직이게 된다”고 예상했다.

 그는 또 공급물량이 충분했다는 김현미 전 장관의 발언과 달리 공급물량이 크게 줄었다고 반박했다. 그는 “(청약폼을 통해 집계해 보면) 2021년 한해동안 서울에서는 일반 분양물량이 크게 줄어 3000채 정도다. 경기도는 많을 때 17, 18만채가 나오고 통상 13, 14만채를 공급했는데 작년에 민간분양물량이 8만채”라고 지적했다.

 곽 대표는 “지금 전체 주택의 60%를 다주택자가 가지고 있는데 세금이 너무 세 팔지 못한다. 거래는 무주택자가 사고 1주택자가 파는 구도 밖에 없다. 지금은 무주택자는 사지 않으려고 하고 1주택자는 팔면 갈 데가 없어 안팔려고 하니 거래가 없다”면서 “(정부가)대출 중단을 해 둬서 균형이 이뤄지고 있는 것인데 계속 사려는 사람이 없을까”라고 말했다. 

 

 그는 이어 “결혼하면 집을 구해야 하고 매매를 안해도 전세나 월세가 필요하다. 한계구매는 있을 수밖에 없다”면서 “문재인정부에서 해 놓은 게(정책과 규제) 여기서 끝나지 않고 부작용이 시작될 수 있다.  정부는 하락할 일만 남았다고 하지만 그 반대로 본다”고 우려했다. 그 시작이 올해라는 게 곽 대표 진단이다.

 정부와 다수 전문가들의 하락 안정 전망과 일부 전문가의 상승 전망, 어느 것이 정확했을지 판가름날 시간은 그리 많이 남아 있지 않다.

 

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