매일안전신문 - 임차인의 권리금 회수 기회, 무조건 보장받을 수 있을까? 권리금 분쟁 예방 및 해결법은

상가임대차 계약 시 임대인과 임차인은 임대보증금 외에도 ‘상가권리금’을 고려해야 한다. 상임법에 따르면 권리금은 상가건물에서 영업하는 사람 혹은 영업하려는 사람이 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다.

이러한 권리금은 대개 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는데 이 때, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다.

상임법상 권리금 회수 방해행위로는 △신규 임차인이 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △그 밖의 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위 등이 있다.

다만 아무리 구체적인 행위가 법률에 규정되어 있다 하더라도 실무에서 발생하는 무수히 많은 사례에 이를 적용하는 일은 쉽지 않다. 임대인이나 기존 임차인이 권리금 회수에 대한 법적 내용을 잘 알지 못해 불필요한 분쟁으로 이어지는 경우도 많다. 실제로 권리금 회수기회 방해는 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 종료 시까지만 인정되는데 이를 고려하지 않고 아무 때에나 임대인에게 권리금회수기회 방해에 따른 손해배상청구를 할 수 있는지 문의하는 이들도 있다.

또한 임차인의 책임 있는 사유로 인해 임대차계약갱신을 거절하는 상황이라면 임차인의 권리금 회수 기회도 보호받지 못한다. 대표적인 경우가 차임 연체다. 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우, 이는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 합법적인 사유가 되며 동시에 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무도 사라진다.

게다가 겉으로 보기에는 무난한 상가 건물이라 하더라도 권리금 회수 기회가 인정되지 않는 경우도 있으므로 임대차 계약 전 이 부분을 잘 살펴보아야 한다. 대표적인 사례가 대형 쇼핑몰 내 점포, 공공기관 건물, 사무실 용도의 상가 등이다.

임대인 또한 자신의 행위가 기존 임차인의 권리를 방해하는 것이 아닌지 면밀히 검토해야 한다. 아무 문제가 없을 것이라 생각한 일이 손해배상청구로 돌아올 수 있다. 우선 임대차계약에 권리금을 포기하는 내용의 특약을 넣었다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 규정이므로 상임법에 따라 그 효력이 인정되지 않는다.

게다가 임대인이 임차인의 주선 행위에 응하지 않을 것을 명시적으로 거부한 상황이라면 비록 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았다 하더라도 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 인정되어 손해배상책임을 지게 될 수 있다. 또한 임차인이 더 이상 계약갱신을 하지 못하는 사정이 있다 하더라도 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무는 사라지지 않는다는 점도 고려해야 한다.

법률사무소 화윤 김윤희 대표변호사는 “권리금을 제대로 회수하고 싶다면 임대차계약을 진행하기 전부터 여러 요소를 꼼꼼하게 확인해야 한다. 임대인의 악의가 아니라 임차인의 무지나 방심으로 인해 권리금 회수 기회를 잃는 경우가 종종 발생하고 있으므로 처음부터 상가의 조건이나 계약서상 내용 등을 신중하게 확인하여 전문가의 자문을 구하기 바란다”고 말했다.

도움말: 법률사무소 화윤 김윤희 대표변호사

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