매일안전신문 - 중도금대출·이주금대출도 주택담보대출로 규제지역에선 6개월 내 전입의무

[매일안전신문] 정부가 갭투자를 막기 위해 주택담보대출이나 전세대출을 받아 거주용이 아니라 투자용으로 쓰는 것을 막기 위해 강도높은 규제를 내놓자 시장에서 큰 혼란에 빠졌다. 대출 없이 집을 사는 사람은 별 영향이 없겠지만 결국 실수요자들이 집을 살 길을 아예 막아버렸다는 지적이 나온다. 토지거래허가구역으로 묶인 서울 강남 대치동이나 잠실,삼성, 청담동에서는 전세를 끼고 집을 사는 것이 아예 불가능해졌다.

◆규제지역에서 주담대 받으면 6개월 이내 전입해야

18일 금융권에 따르면 투기과열지구로 전날 신규 지정된 경기도 수원, 안양, 용인 수지 등 17곳에서는 15억원을 초과하는 주택은 19일부터 주택담보대출을 아예 받을 수 없다. 주택구입 목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출이 모두 금지된다.

정부는 전날 경기도 성남 수정구와, 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만), 인천 연수, 남동, 서구, 대전 동, 중, 서, 유성구 등 17곳을 투기과열지구로 추가 지정했다.

조정대상지역이든지, 투기과열지구, 투기지역이든지 상관없이 무주택자일지라도 규제지역에서 집을 살때 주택담보대출을 받으려면 주택가격에 상관없이 6개월 이내에 전입해야 한다. 7월1일부터 적용된다. 지금은 시가 9억원을 초과하는 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 때에는 1년 이내, 조정대상지역에서는 2년 이내 전입 의무가 있었다.

1주택을 이미 소유한 사람이 규제지역에서 기존 주택을 처분하고 더 비싼 집으로 옮겨가기 위해 주택담보대츨을 받을 때에도 6개월 이내 기존 주택을 팔고 새 집으로 전입해야 하는 의무도 7월1일부터 생긴다.

오는 30일 이전에 주택매매계약을 하고 계약금을 낸 사실을 증명하거나 금융회사가 전산등록을 통해 대출신청접수를 마친 경우에는 적용대상이 아니다. 다만 계약금의 10%정도를 송금해서 하는 가계약은 인정하지 않는다. 지금은 투기지역과 투기과열지구는 1년 이내, 조정대상지역에서는 2년내 기존 주택 처분과 신규주택 전입 의무가 있다.

보금자리론이나 전세자금대출을 받는 경우에도 전입신고 의무가 강화된다.

6개월 이내 처분과 전입 의무는 주택담보대출이 실행된 날로부터 6개월 이내를 말한다.

여기서 문제되는 것이 아파트 재건축 과정에서 주택조합을 통해 받는 중도금 대출이 해당하는지 여부다. 결론적으로 중도금이나 이주비 대출을 받은 것도 주택담보대출에 해당하므로 똑같이 규정이 적용된다. 다만 이 경우에는 신규 주택 소유권 이전 등기를 한 날로부터 6개월 이내 전입해야 한다.

◆서울과 수도권에서 3억원 넘는 주택은 전세대출 못받는다

주택구입을 위해 7월1일부터 보금자리론을 신청하는 경우 3개월 이내 전입하고 1년 이상 실제 거주해야 한다. 이를 어기면 대출금을 회수한다. 지금은 전입의무가 따로 없다.

전세자금대출도 지금은 9억원 초과 주택 보유자에 한해 전세대출 보증이 제한되지만 이제는 투기지역과 투기과열지구에서 시가 3억원을 초과하는 아파트까지 규제한다. 전세대출을 받은 후 투기지역이나 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세대출금을 바로 회수해간다. 서울과 수도권 웬만한 지역에서 3억원 넘는 주택은 전세대출을 아예 받지 못한다는 얘기다.

독특하게 대구 수성구는 투기과열지구로 묶여 있으나 조정대상지역은 아니다. 대체로 정부는 집값 안정을 위해 조정대상지역으로 묶은뒤 여의치 않으면 투기과열지구로, 투기지구로 더욱 강력한 단계의 규제를 가한다.

조정대상지역과 투기과열지구는 비슷한 규제가 가해지지만 LTV와 DTI 비율, 분양권 전매제한 기간 등에서 차이가 난다. 3억 이상 주택 취득시 자금조달계획서 신고를 의무화한 것도 같다. 하지만 다주택자 양도세 중과 등 세제 측면에서는 투기과열지구보다 조정대상지역이 훨씬 더 강력하다.

투기과열지구와 달리 조정대상지역에서는 2주택자 양도소득세가 10%포인트, 2주택자는 20%포인트 중과되고 장기보유특별공제도 제외된다. 2주택 이상이면 종부세도 추가과세하고 보유세 세부담 상한도 최대 300%로까지 상향된다.

대구 수성구는 투기과열지구이면서도 조정대상지역에 적용되는 이런 규제에서 벗어나 있는 셈이다. /신윤희 기자

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