매일안전신문 - 서울 강남‧송파구 토지거래허가구역 궁금증 Q&A...최초 분양주택 전세계약은 자유롭게 가능

[매일안전신문] 6·17부동산 정책을 통해 서울 강남‧송파구 일원이 토지거래허가구역 지정되면서 23일부터 이곳에서 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡를 초과하는 토지를 구입할 때에는 반드시 지자체장의 허가를 받아야 한다. 이번 토저거래허가구역 지정에 따른 궁금증을 문답풀이로 알아본다.

-어느 지역이 대상인가.

“강남구 삼성‧대치‧청담동, 송파구 잠실동이다. 이 4개동은 행정동이 아니라 법정동 기준이다.”

-이 기준을 넘는 주택을 산 뒤 2년 거주요건을 지키려는데, 세입자가 있는 경우는.

“주거용 토지는 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야 한다. 따라서 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있다면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다. 다만, 허가를 받더라도 실제로 잔금을 치르고 토지 소유권을 이전하기까지 통상 2～3개월이 걸리므로 토지 취득시점이 되기 전까지 임대차 계약기간이 끝난다면 허가신청을 할 수 있다. 이 경우 허가신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행인 2～3개월 내에 있고 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명해야 한다.”

-임대차 계약 만료를 어떻게 객관적으로 소명할 수 있는가.

“주택임대차보호법에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부해야 한다.”

-상가를 취득한 뒤 일부 임대할 수 있는지.

“건축법 시행령에 따른 제1‧2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많다는 점을 감안해 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙에 예외를 두고 있다. 토지거래계약허가 신청인이 제1‧2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우 허가권자 판단을 받아 다른 부분을 임대할 수 있다. 다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 한다. 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출해야 한다.”

-주택을 취득한 이후 일부 임대하는 것도 가능한지.

“건축법 시행령에 따라 다중주택‧공관을 제외한 단독주택, 기숙사를 제외한 공동주택의 경우 해당 건축물 일부 임대가 가능하다. ‘자기거주’ 원칙의 예외로 인정된다. 이 경우에도 마찬가지로 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해 허가권자 판단을 받아 임대 목적으로 활용할 수 있다. 다만 실제로 주택 전체를 임대하면서 일부 임대하는 것처럼 제도를 악용하지 못하게끔 이용실태 조사 등을 할 계획이다.”

-부부나 가족 등이 지분으로 부동산을 취득하는 경우에도 해당하는지.

“2인 이상이 지분을 공유하는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상 면적를 판단하는 게 원칙이다. 다만, 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인 취득으로 간주해서 취득한 공유지분 면적 전체를 합산한다. 가령, 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 각각 15㎡씩 소유해서 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도하는 경우 지분을 합치면 30㎡로 18㎡을 초과하므로 허가를 받아야 한다.”

-기존 주택 보유자도 신규주택을 취득할 수 있는지.

“주택을 이미 보유했더라도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수는 있다. 다만 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 하는 사유나 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 한다. 한편, 허가구역이 속한 시‧군 또는 연접 시‧군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유한 경우에는 추가로 기존 주택를 매매하거나 임대하는 처리계획서를 내야 한다. 가령, 경기도 성남시에 주택을이미 보유중인 사람이 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려면 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 한다.”(

-최초 분양을 받은 주택에 대한 전세계약이 가능한지.

“주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자라면 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않고 자유롭게 전세계약을 해도 된다.”

-오피스텔을 거래할 때도 허가를 받아야 하나.

“오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 신청 시 오피스텔 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명시하고 허가 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.” /신윤희 기자

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