매일안전신문 - [울산지역주택조합변호사 칼럼] 지역주택조합 가입 동기 등 입증 자료 준비 필수

▲박상영 변호사

금리와 공사비용의 상승으로 인하여 주택경기가 급속히 냉각되면서 지역주택조합 사업 또한 어려움을 겪고 있다. 최근에는 법인파산 절차가 진행되는 지역주택조합이 증가하고 있다.

이례적으로 수도권 지역에서는 지역주택조합 파산 사례가 빈번히 확인되고 있는데 이러한 손해를 아이러니 하게도 무주택자인 대부분 조합원분들이 부담하게 된다는 지역주택조합 제도의 문제가 있는 것으로 보인다.

향후 지역주택조합 폐지 또는 개선이 필요하며, 더욱이 인구감소등과 맞물린 한국사회 현상에서 주택공급확대만을 목표로 유해한 제도인 지역주택조합제도를 더이상 유지할 필요가 있을까? 지역주택조합 관련 서울시에서 국토교통부에 지역주택조합과 관련된 법 신설 및 개정을 요청했다.

지역주택조합의 경우, 사업요건의 완화를 통해 주택공급 촉진이라는 제도 도입의 긍정적 취지에도 불구하고 조합원들에 대한 막대한 피해가 장기간 이어지고 있다. 결국 지역주택조합 현행제도에 대한 수정이 불가피할 것으로 전망된다. 주택법은 도시정비법과 마찬가지로 주택공급을 내용으로 하고 있지만, 재개발조합이 조합요건으로서 토지등소유자의 3/4 동의, 토지 면적 1/2 요건으로 하는데 반해 지역주택조합은 조합요건으로서 토지사용권서 4/5 동의, 토지등소유자의 1/4동의만으로 완화된 요건을 내용으로 하고 있다.

조합원 자격 또한 재개발조합인 정비구역 내 토지 등의 소유자인데 반해 지역주택조합은 무주택자인 경우, 지역요건 충족 시 임의가입이 가능하다.

현재 논의 중인 내용으로는 업무대행사의 자본금 기준 강화, 복잡한 인허가 절차 간소화, 조합원 탈외요건 완화 및 추가분담금 규제 강화 등이 있으며, 사업의 축소가능성 있는 규제와 더불어 매수청구권의 요건을 현행 95%에서 80% 등으로 낮추는 방안에 대한 내용도 구체화될 것으로 보인다.

사견으로는 업무대행사의 자본금 요건 강화와 함께 책임보험가입의무화 그리고 인허가 요건을 오히려 엄격성을 기하되, 사업추진의 신속을 위하여, 관련 담당자의 확충 등이 필요하다. 추가분담금의 경우, 지역주택조합 내부에서 총회결의와 함께 외부적인 통제 또한 필요해 보이며, 다만 사업성을 고려할 때 외부적 개입의 실효성을 어려움이 있다고 판단된다.

이와 별개로 이미 가입한 지역주택조합에 대해서 탈퇴를 고민할 수도 있는데 지역주택조합 가입계약의 경우, 가장 빈번한 것이 과정 허위 또는 불리한 내용의 미고지이다. 만일 내용상 조합가입계약서 기재된 아파트 공급 계약 진행이 불가능하거나, 현저히 곤란한 상황이라는 점을 사전에 고지 받았다면, 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 점이 명백한 경우이다.

또한, 지역주택조합측에서 조합가입계약을 체결하면서 원고에게 이러한 사정을 고지하지 않았다는 사정이 인정된다면 부작위에 의한 기망행위로서 체결된 것이고 가입계약체결자는 이를 이유로 취소권을 행사할 수 있다. 이 경우 조합은 취소권자에게 기납입 된 돈의 전부를 반환할 의무 뿐 아니라 민법인 정한 돈 5% 을 반환할 의무도 부담하게 된다.

상기와 같이 지역주택조합 사건은 다소 낯선 용어와 절차, 그리고 법률해석이라는 난제가 있다. 이에 지역주택조합에 가입하여 어려움을 겪고 있다면 울산 지역주택조합 변호사를 선임하여 확실하게 대응하는 것이 필수이다.

본인이 지역주택조합에 가입하게 된 동기와 사업추진경과 등 관련 내용들을 전달하면서 그에 따른 입증 자료들을 준비해야 할 것이며, 혼자서 대응하기에는 어렵기 때문에 울산 지역주택조합 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

/법무법인 해강 박상영 변호사

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