매일안전신문 - 엄정숙 변호사 “임차인의 불법 재임대, 즉각 계약 해지통보 부터 해야”

▲엄정숙 부동산 전문 변호사 사진 (사진=법도 종합법률사무소)

[매일안전신문=김진섭 기자] “세입자가 임대료를 연체했음에도 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 하지만 처음 소송을 진행하다 보니 점유이전금지가처분의 필요성을 알지 못했는데요. 그 결과, 세입자가 무단으로 점유를 제3자에게 넘겨 소송을 다시 제기해야 하는 막막한 상황에 처했습니다”

법원에 명도소송을 제기할 때 점유이전금지가처분을 신청하지 않는 경우가 종종 있다. 이는 점유이전금지가처분의 필요성과 그 장점을 잘 모르기 때문이다. 전문가들은 점유이전금지가처분을 하지 않으면 심각한 문제들이 발생할 수 있다고 경고한다.

10일 엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “점유이전금지가처분은 세입자가 제3자에게 무단전대를 방지할 수 있는 중요한 장치”라며 “이를 통해 명도소송의 효율성을 높일 수 있다”고 강조했다. 이어 “세입자의 악의적인 점유 이전을 막기 위해선 점유이전금지 가처분의 장점을 제대로 숙지하는 노력이 필요하다”고 조언했다.

점유이전금지가처분이란 세입자가 임대인의 동의 없이 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 법원이 내리는 임시 조치다.

점유이전금지가처분의 첫 번째 장점은 제3자에게 무단전대를 방지할 수 있다는 점이다. 법원의 인용 결정을 받으면 ‘점유를 이전하거나 점유명의를 변경해서는 안 된다’는 명령이 결정문에 기재되며, 이는 법원의 집행관에 의해 공시된다.

고시문에는 점유이전금지가처분 명령 외에도 ‘누구든지 집행관의 허가 없이 이 고시를 손상 또는 은닉하거나 기타의 방법으로 그 효용을 해하는 때에는 벌을 받을 수 있다’는 내용이 기재된다. 이로 인해 세입자는 무단전대를 시도하기 어려워지며, 고지문 훼손 시 형사상 책임까지 따른다.

두 번째 장점은 세입자가 실제로 건물에 거주하는지 확인할 수 있다는 점이다. 점유이전금지가처분 집행을 신청하면 법원 집행관은 2주 내에 현장을 방문해 세입자의 거주 여부를 확인한다. 이를 통해 세입자가 건물에 실제로 살고 있는지를 명확히 알 수 있다.

엄 변호사는 “점유이전금지가처분을 통해 세입자가 실제로 해당 건물에 거주하고 있는지 확인할 수 있다”며 “집행관이 현장을 방문해 확인 절차를 밟기 때문에 세입자의 실거주 여부를 명확히 파악할 수 있다”고 설명했다. 이는 명도소송 과정에서 중요한 정보를 제공하며, 소송의 효율성을 높이는 데 기여한다.

세 번째 장점은 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 하면 시간과 비용을 절약할 수 있다는 점이다. 세입자가 가처분 결정과 집행, 고시문 부착 등의 절차에 심리적인 압박을 느껴 자진 퇴거하는 경우가 있어 소송 절차를 단축할 수 있다.

엄 변호사는 “명도소송 전에 점유이전금지가처분을 진행하면 세입자가 심리적인 압박을 느껴 자진해서 이사를 나가는 경우가 종종 있다”며 “명도소송의 효율성을 높이고 불필요한 법적 절차를 줄이는 데 도움이 된다"고 전했다.

만약 점유관계가 명확하지 않은 상태에서 명도소송을 진행하면, 승소 판결문이 나오더라도 강제집행 절차가 불가능해지고 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 점유이전금지가처분을 통해 점유관계를 명확히 파악한 후 명도소송을 진행하면 이러한 시행착오를 줄일 수 있다.

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